El Real Decreto-ley de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios sin recursos no sólo regula la dación en pago en casos extremos y suaviza algunos desahucios. También está lleno de 'letra pequeña'. Es decir, de matices buenos o malos que pueden resultar fundamentales para quienes busquen acogerse a las nuevas medidas.
Por ejemplo, quienes se acojan a la dación en pago podrán obtener hasta 3.200 euros en ayudas al alquiler,
como si de una vivienda protegida se tratara. Estos son los principales 'matices' de la nueva norma.
como si de una vivienda protegida se tratara. Estos son los principales 'matices' de la nueva norma.
Los deudores no podrán buscar ni provocar su entrada en el umbral de exclusión:
Quien, de forma voluntaria y deliberada, busque situarse o mantenerse en el umbral de exclusión con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas será responsable de los daños y perjuicios, así como de todos los gastos generados, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar. Lo mismo ocurrirá, por supuesto, para quienes se beneficien de las medidas del código inmerecidamente (o sea, por haber engañado a su entidad financiera).
Los bancos podrán aplicar el Código a otros desahucios:
Las entidades adheridas al código de buenas prácticas podrán, con carácter puramente potestativo, aplicar las previsiones del código a deudores distintos. Ésta es una buena noticia para quienes están ahogados por su hipoteca pero no se encuentran bajo el ya famoso umbral de exclusión. Pero que nadie se llame a engaño, los bancos no están obligados a ello.
Habrá ayudas al alquiler de hasta 3.200 euros:
El Real Decreto incorpora al colectivo de beneficiarios de las ayudas a inquilinos previstas en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (2009-2012) a las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento como consecuencia de procesos de ejecución hipotecaria.
Y se establecen las mismas ayudas a las personas que se encuentren por debajo del umbral de exclusión social y suscriban un alquiler con su banco tras verse obligadas a la dación en pago, siempre que sus ingresos familiares no excedan de 16.000 euros. Cobrarán una ayuda del Gobierno equivalente al 40% de la renta anual, o de 3.200 euros, como máximo. igual que si hubieran accedido a una vivienda de protección oficial en régimen de arrendamiento.
Habrá intereses de demora del 20% para los alquileres:
El alquiler barato y con ayudas para quienes entreguen las llaves como pago de la hipoteca durará dos años. Eso sí, Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora de nada menos que el 20%. A los seis meses de producido el impago de la renta sin que éste se haya regularizado en su integridad, el arrendador podrá iniciar el desahucio del arrendatario. Los dos años serán prorrogables tras un pacto entre ambas partes y a precio de mercado.
Habrá subastas online de pisos ejecutados:
En materia procesal, el Gobierno quiere simplificar el procedimiento de ejecución extrajudicial. En concreto, la disposición final tercera del Real Decreto-ley apunta que el Gobierno, en el plazo de seis meses (...) aprobará las normas reglamentarias precisas con el fin de simplificar el procedimiento de venta extrajudicial, las cuales incorporarán, entre otras medidas, la posibilidad de subasta electrónica.
La dación en pago estará exenta del Impuesto de Patrimonio:
Una novedad del decreto es que la ganancia patrimonial que se pudiera generar con ocasión de la dación en pago estará exenta del pago del resucitado Impuesto sobre el Patrimonio, así como de la plusvalía local (cosa, esta última, que sí había explicado el Gobierno).
La plusvalía se la puede quedar el banco:
La plusvalía local estará exenta, pero no sólo eso. Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión, asegura el Gobierno.
Lo que ya se sabía. Así serán las nuevas ejecuciones hipotecarias:
Cuando una familia en riesgo de exclusión social es decir, con todos los miembros en paro y sin ingresos suficientes comience a no pagar su hipoteca, el banco adscrito al código de buenas prácticas debe activar, obligatoriamente, el nuevo mecanismo. En primer lugar, la entidad tendrá un mes para presentarle una reestructuración de la deuda hipotecaria, con un periodo de carencia de hasta cuatro años, una ampliación del plazo de amortización a 40 años y un interés nunca mayor al euribor más 0,25 puntos porcentuales. Pero si la cuota sigue siendo superior al 60% de la renta familiar, el banco deberá ofrecer una quita de hasta el 25% del capital pendiente. Por último, si transcurren 12 meses y banco y familia no llegan a un acuerdo sobre la quita (y todos los miembros siguen en paro), se entregarían las llaves de la casa y la deuda quedaría cancelada. Es decir, la dación en pago. Pero aún así el banco debería dejarle quedarse en el piso durante dos años, con un alquiler equivalente al 3% de la deuda que quede por pagar.
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